세종 대구 인천 조정지역 해제에 따른 비조정지역 투기과열지구 비교

팁뚠이입니다. 전국적인 미분양 사태에 따라 조정지역 해제를 요청하는 도시들이 많아지고 있습니다. 내일 발표될 조정지역 해제 리스트에 대해 각종 찌라시가 돌고 있습니다. 세종, 대구, 인천의 일부 구에 대해 해제될 거란 전망이 큰 가운데, 실제로 발표가 되지 않은 상황에서 예측은 못 하겠습니다. 발표가 난 이후에 대응을 하는 게 좋기 때문에, 우선 발표를 기다리는 게 좋겠습니다. 그전에 조정지역 해제에 따른 혜택을 알아보기 위해, 비조정지역, 조정지역, 투기과열지구에 대한 비교를 하겠습니다. 

조정대상지역: 집 값, 청약 경쟁률 등이 높아 대출, 청약, 세금, 분양권에 대한 규제가 들어가는 지역

투기과열지구: 집값 안정을 위해 조정지역보다 대출, 청약, 세금, 분양권 규제가 더 들어가는 지역

 

쉽게 분리하면 조정대상지역과 비조정대상지역으로 나뉘고, 조정대상지역 내에서 투기과열지구가 있습니다. 그래서 비조정대상지역 -> 조정대상지역 -> 투기과열지구 순으로 대출, 청약, 세금, 분양권 규제가 더 많이 있습니다. 세부적으로 조정대상지역, 투기과열지구에 선정되는 기준이 있는 데, 최근에 많은 도시들에서 미분양이 발생하고, 집 값이 하락하면서 조정대상지역을 해제해 달라는 요청이 있습니다. 우선 현재 조정대상지역과 투기과열지구에 대해 알아보겠습니다. 

 

전국 광역시와 큰 도시들은 대부분 조정대상지역에 포함되어 있고, 서울 전지역, 경기도 주요 도시, 대구 수성구, 세종시 등이 투기과열지구에 속해 있습니다. 사실상 국가에서 인정한 집값이 오른 지역으로 전국적으로 올랐다는 게 확인됩니다. 그럼 이러한 지역들이 조정대상지역에서 해제되면 어떠한 혜택을 받는지 간단히 전달합니다. 

 

조정대상지역 해제로 비조정대상지역으로 전환 시 얻는 혜택

 

1. 청약 조건의 변경: 세대원도 청약을 넣을 수 있음
2. 전매 제한 해제
3. 등기 후 전입 의무가 없어짐
4. 2주택 취득세 중과 배제 (8% -> 1~3%)
5. 일시적 2 주택 처분 기한 1년에서 3년으로 증가
6. 다주택자 종합부동산 세율 인하
7. 양도소득세 비과세 기준이 거주 2년에서 보유 2년으로 변경
8. 중도금 대출 세대당 2건 가능(HUG 보증, 한국 주택금융공사)
9. 잔금 대출 시 1 주택 처분 조건부 없음
10. 자금조달계획서 제출 의무 없음
11. 다주택자 장기보유 특별공제 최대 30%, 1 주택자 최대 80%

굵직굵직한 혜택이 많이 있습니다. 본 내용도 최근에 나온 정책들과 비교를 해야 합니다. 양도소득세와 대출에 관해서는 계속 변경이 되다 보니, dsr에 차이가 있습니다. 이 중 가장 큰 혜택이 거주 2년에서 보유 2년으로 변경되는 것으로 많은 투자자금이 유입될 수 있어, 부동산으로 다시 자금이 들어올 가능성이 있습니다. 또한 분양권 거래나 청약의 경쟁력도 올라갈 것으로 보여, 미분양을 해소할 수 있는 계기로 보입니다. 다만 이렇게 되면 현재 비규제 지역이 풍선효과로 혜택을 봤는 데, 반짝 효과가 없어질 것으로 보입니다. 

 

투기과열지구 해제에 대한 얘기는 없는 데, 투기과열지구가 조정대상지역 대비 어떠한 규제가 있는지 알아보겠습니다.

 

정비사업에 대한 제한이 눈에 띄게 차이 납니다. 기본적으로 조정지역안에서 투기과열지구가 선정되다 보니, 조정지역대상의 모든 규제를 기본으로 투기과열지구의 규제가 추가된 형태입니다. 정비사업의 지위양도 부분과 분양권 전매제한 등의 규제가 차이가 큽니다. 대출의 경우 LTV를 풀어주려 하고, DSR도 미래소득을 기준으로 규제를 풀어주려 하니, 현재 기준보단 완화될 것으로 보입니다. 

 

어느 지역이 조정지역대상에서 해제가 될 진 모르겠지만, 예상되는 수순은 그 지역의 투자수요가 늘어날 것으로 보입니다. 우선 양도세 비과세 조건 완화에 따라 주택 수요와 더불어 분양권 투자가 많이 이루어질 것으로 예상됩니다. 그리고 정비사업도 진행이 빨라질 것으로 예상되는 데, 정비사업은 경기흐름과도 연관이 있다 보니 진행사항 예측은 어렵고 대신 투자수요는 늘 것으로 보입니다. 그리고 비조정지역의 하락이 예상됩니다. 조정지역대상 해제 발표가 난 이후에 다시 한번 다루도록 하겠습니다.