분양가상한제 아파트 거주의무 곧바로 전세 월세 가능해진다

팁뚠이입니다. 정부에서 곧 '임대차 3 법 종합대책'을 내놓으면서 분양가 상한제 아파트에 적용되는 2~5년 실거주 의무에 대해 완화하는 정책을 내놓을 예정입니다. 현재 확정 발표 난 건 아닌데, 이러한 방향으로 날 것이라고 기사가 나왔습니다. 아무래도 임대차 3 법과 맞물려서 전월세 임차 물량이 생각보다 나오지 않다 보니, 거주의무가 필수인 분양가 상한제 아파트를 통해 신축 아파트 임대 물량을 늘리려는 방향입니다. 내용 자세히 확인해 보겠습니다. 

 

집주인 무조건 처음부터 거주 삭제, 전세대란 속 하반기 매물 증가 기대

 

 

분양가 상한제 주택 실거주 의무는 주택법 개정, 시행령 개정에 따라 21년 2월 19일 이후 분양공고 단지부터 적용이 되었습니다. 공공택지는 주변시세보다 80% 미만인 경우 5년, 80~100% 이면 실거주 3년 입니다. 민간 택지는 80% 미만 3년, 80~100% 이면 실거주 2년이 적용됩니다. 이때 문제가 된 게 입주 후 바로 이렇게 실거주를 해야 한다는 점입니다. 회사나 학교 등으로 당장 전입이 힘든 집들이 있을 테고, 전세가 잘 빠지지 않아 잔금을 치르기 어려워 당장 실거주가 어려운 집들도 있는 데, 큰 혜택이 예상됩니다. 

 

 

이게 첫 적용 단지로는 동탄2신도시 A62블록 '호반 써밋 동탄' 744가구가 수혜를 볼 것으로 예정되며, 본 단지는 23년 1월 입주가 예정되어 있습니다. 분양가 상한제 중 일부 물량은 임대차 물량으로 나올 것으로 예상되어, 8월 이후 전월세 폭등을 막겠다는 정책인데, 실효성 측면에선 낮게 봅니다. 

실거주의무 폐지시 갭 투자 증대로 실거주의무 기간은 유지

 

여기서 문제가 발생합니다. 정부의 생각은 신축이 공급되는 시기까지 기간을 확보하여 그동안은 분양가 상한제 주택으로 임대차 물량을 해소하겠다는 내용인데, 실거주의무가 폐지되지 않는 한 우선은 채워야 하기 때문에 많은 주택들이 초기에 입주하여 지내려고 합니다. 비과세 혜택을 받기 위해 2년은 거주해야 하니, 우선 초반 2년을 거주하면서 정책의 변동이 있을지 판단하려 할 가능성이 높기 때문입니다. 또한 처음 입주 시에만 전월세를 줘도 되는 것인지 아니면 중간에 전월세를 주더라도 총기간만 채우면 되는 것인지(예를 들어 실거주 5년인 경우 2년 살다가 2년 전세 주고 다시 들어와 사는 경우) 구체적인 방향은 나오지 않았습니다. 결론적으로 이러한 방향성은 좋으나, 이 정도론 큰 실효성은 없다입니다.

이주비, 원자재 가격 상승분을 반영하는 분양가 상한제 합리화 방안 도입

 

둔촌주공 사태 이후, 분양가 상한제에 대한 성토가 여러군데에서 나오고 있습니다. 원자재, 인건비가 지속적으로 오르고 있고, 이에 맞춰 분양가가 상승하지 못하다 보니, 건설사는 짓지 않으려 하고 조합도 돈을 내기 싫고 서울 신규 공급 물량은 예정에 비해 50%를 하회하는 수준까지 내려왔습니다.  이를 해결하기 위해 좋은 방향이나 이제 더 이상 로또 단지라든지 무주택자가 접근하기 쉬운 분양 단지는 적어질 것으로 예상됩니다. 신축 자체의 희소성으로 가치는 더 오를 수 있으며, 최근 서울 분양의 경쟁률이 생각보다 높지 않기 때문에 미분양이 발생할 수도 있습니다.  

 

규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 6개월내 전입 요건 삭제

 

기존에는 규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 이내 전입을 해야 하고, 규제지역에서 1 주택자의 경우, 추가 매수 시 기존 주택을 매도해야 하는 조항도 있었습니다. 당연히 주담대는 뱉어야 했고, 1가구 1 주택을 강요하는 정책이 되었습니다. 이러한 내용들이 완화된다면 집주인 입장에선 주담대를 가진 상태에서 전월세를 받을 수 있으나 임차인 입장에서도 대출 비율이 높으면 꺼릴 수 있기 때문에 쉽게 이루어지긴 어렵습니다. 

정부는 집값이 올라도 문제, 떨어져도 문제

 

현재 시장은 양도세를 완화하더라도 취득세 중과로 쉽사리 다주택자가 되는 게 어려운 상황입니다. 그러다보니 양도세가 완화됐을 때 똘똘한 한 채 현상이 더 심화될 테고, 정부 입장에선 집 값이 올라도 문제이고 떨어져도 문제이니 쉽사리 큰 정책을 내놓지 못하고 있습니다. 이번에 나온 내용들이 방향성에선 좋으며, 어떤 스탠스를 취하겠다고 시그널은 주고 있으나, 아직까지 시장이 반응하기엔 미적지근한 수준입니다.