둔촌 주공 공사 중단 11일 앞으로의 재건축은 어찌 될 것인가

팁뚠이 입니다. 요즘 부동산 이슈 중에 가장 핫한 주제 중 하나인 둔촌 주공 공사 중단 사태입니다. 둔촌 주공은 총 12,000세대에 초대형 단지로 헬리오시티를 뛰어넘는 대규모 세대입니다. 이러다 보니, 서울 공급의 핵심이고, 많은 고가점 청약분들이 대기를 타고 있는 단지로, 서울 집 값에 영향을 주는 단지입니다. 이번에 시공사와 조합의 다툼으로 공사 중단이라는 초유의 사태가 벌어지다 보니, 이게 왜 이렇게 됐는지와 앞으로 어떻게 될지 예상하는 내용을 다뤄 보려고 합니다. 우선 둔촌주공 위치 확인해 보겠습니다.

 

 

둔촌 주공의 위치는 사진 속 테두리 친 부지로 굉장히 넓습니다. 거기에 바로 옆에 올림픽공원이 자리하고, 5호선 올림픽공원역 둔촌동역, 9호선 올림픽공원역 둔촌 오륜역까지 전부 있으면서 잠실에 바로 가까이 있어 입지적으론 최고의 위치입니다. 그러다 보니 많은 일반 분양 수요가 대기를 하고 있었는 데, 단군 이래 최대의 재건축 둔촌 주공이 4월 15일 전면 공사 중단을 했습니다. 

 

 

발단 원인: 조합과 시공사의 공사비 갈등

 

시공사는 공사비 증액을 요구하고, 조합은 해임된 조합장이 무효 계약으로 첨예하게 대립하고 있습니다. 쉽게 내용을 정리하면, 시공사는 외상으로 공사를 하고 있는 점 현재 원자재 가격 상승으로 기존 계약금액으론 건설이 불가하다는 입장이고, 조합은 2020년 공사비 증액 계약은 해임된 조합장이 한 것으로 법적 효력이 없다는 주장입니다. 결국엔 시공사에서 주장하는 공사비 5586억 원 증액에 대해 인정을 하느냐 안 하느냐에 갈린 문제입니다. 이 사태가 이렇게 커지게 된 또 다른 이유로는 아래와 같습니다. 

 

 분양가 상한제, 원자재 상승이 기폭제가 됨

 

기존 계약 금액을 기반으로 2020년 둔촌 주공 조합에서는 일반 분양가 평당 3,550만원을 제시하였으나, 분양가 상한제로 HUG에서는 2,990만 원을 주장했습니다. 이 가격은 굉장히 차이가 많이 났는 데, 고덕 주공 재건축 신축이 평당 4,500만 원이 넘는 상황에서 분양가 상한제를 빌미로 2,990만 원을 제시하다 보니, 조합 측에선 받아들이지 못하고, 조합원 해임과 일반 분양 연기를 진행합니다. 정권이 바뀌면 분양가 상한제가 풀릴 것이란 기대하에, 우선 정권을 넘기려고 했는 데, 그 과정에서 고급 마감재 공사비 관련 문제가 발생했습니다. 코로나 이후 러시아-우크라이나 발 전쟁이 발발하고, 원자재 가격이 급등하고 인건비가 대폭 상승하다 보니, 시공사 입장에선 현재 공사비로는 이익이 발생하지 않는 다 판단하여, 초유의 공사 중단이 발생했습니다. 조합 측은 분양가 상한제로 계속 미루게 되고, 결국 공사비를 받지도 못한 상태에서 후분양 얘기까지 나오니 시공사는 공사 중단이라는 수를 꺼내게 됐습니다. 

 

특화 공사와 마감재 공사 비용에 대한 쟁점

 

서울시가 중재로 조합과 시공사가 대화 중인데, 현재까지도 고급 마감재에 대한 공사 비용으로 첨예하게 대립 중입니다. 결국 서울시 역할도 대안이 있다기 보다는 중재 테이블에 앉혀서 대화를 하는 방향으로 끝날 가능성이 높습니다. 사실상 분양가 상한제를 풀어주지 않는 한 방법이 없기 때문입니다. 이에 대해 해결 방안은 크게 두 개가 있습니다.

 

1. 공사비 증액을 인정하고, 고급 마감재 포기 또는 일반분양 진행 
2. 현재 건설사와 계약 파기 후 새로운 건설사와 계약

 

사실 첫번째 방법이 가장 낫고, 깔끔하게 진행될 수 있습니다. 두 번째 방법부터는 유치권이 얼마나 걸려 있는지랑 지리한 법정공방이 예상되기 때문에, 하루라도 빨리 첫 번째 방안으로 협의가 되어야 합니다. 만약 둘 다 되지 않고, 경매로 넘어가게 된다면 제2의 트리마제 사태가 발생하게 됩니다. 트리마제야 말로 지주택이 실패한 대표적인 사례로 꼽히기 때문에, 이렇게 되지 않도록 조합과 시공사 간 협의가 필요합니다. 

 

향후 재건축 단지들이 이 사태를 보고 분양을 미루게 됨

 

둔촌 주공 사태로 미루어 볼 때, 현재 둔촌 주공 이후로 진행 중인 재건축 단지들은 일반 분양을 최대한 늦추려고 할 겁니다. 거기에다 원자재 상승, 금리 인상, 인건비 상승의 삼박자로 사실상 분양가 상한제 하에서는 분담금이 많이 발생해 사업성이 떨어진다고 생각되어 어려울 것으로 보입니다. 차기 정부도 쉽사리 재건축을 풀어주긴 어려운 상황이어서, 서울 공급은 갈수록 심각해질 전망입니다. 결국 서울 집값은 수요 공급 차원에서, 떨어지기 힘들 것으로 예상되고, 3기 신도시가 공급될 시점까진 상승이 예상됩니다. 이런 방향이면 한동안 다시 재건축은 조정을 받을 테고, 본질적인 가치는 없어지는 게 아니니 이때가 매수 타이밍으로 봅니다.