22년 청약 분양가 전망 둔촌 주공과 서울 분양 가격 기준

팁뚠이 입니다. 둔촌 주공의 초유의 공사 중단 사태로 미루어 앞으로 재건축 분양 물량은 나오기 어렵겠다는 생각이 듭니다. 이미 최근 서울 분양가들은 84 기준 10억에 도달하는 단지들이 많이 발생했는 데, 이러한 상황에서 앞으로 나올 물량들의 가격을 전망해보도록 하겠습니다. 둔촌 주공이 중단된 이유는 전에 작성한 포스팅과 같이 시공사와 조합 간의 갈등이 발단 원인입니다. 원자재값 증가와 인건비 증가, 분양가 상한제 삼박자에 따라 증액한 계약 금액으로도 수지타산이 맞지 않아, 공사가 중단된 것입니다. 우선 분양가 상한제가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

 

분양가 상한제
분양가를 택지비와 기본형 건축비, 가산비 등에 연동시켜 상한선을 둠

 

2005년에 전용 84 이하부터 적용을 하다 주택공급 위축과 아파트 품질 저하 문제가 발생했습니다. 2015년 기준이 완화되면서 사문화 됐었는 데, 2019년 6월부터 정부는 민간택지 분양가 상한제를 다시 부활시켰습니다. 결국 아파트를 분양하려 해도 상한가가 정해져 있다 보니, 사업성이 나오지 않게 됩니다. 이렇게 되다 보니, 공사가 늦어지거나, 저품질의 자재를 쓰는 경우가 발생합니다. 그럼 분양가 상한제를 결정하는 항목들은 어떻게 되는지 알아보겠습니다. 

 

분양가 상한제: 토지비용 + 건축비 + 건설사 이윤
토지비용(택지비) = 택지 공급가격(감정평가액) + 택지비 가산비
건축비 = 기본형 건축비 + 건축 가산비

 

분양가를 결정하는 것은 땅 값, 건축 비용, 건설사 이윤으로 크게 나뉩니다. 이에 대해 Hug에서 심의를 통해 결정을 하게 됩니다. 결국 아파트 분양가에는 해당 아파트가 보유한 땅 값과 건물에 해당하는 건물 비용이 포함되어 있다 봐야겠고, 땅 값과 건물 건축비용이 어떻게 변해왔을지를 생각하면 앞으로의 분양가가 예상됩니다. 

 

우선 건축비를 살펴보면 기본형 건축비와 건축 가산비로 나뉩니다. 기본형 건축비는 말 그대로 건축비로 기본적인 공사 생각하시면 됩니다. 기본형 건축비는 정부에서 매 해 3월, 9월 두 번 발표를 하는 데, 20년 코로나 시기를 제외하곤 매번 3% 가량 상승했으며, 최근에도 3%가량 상승하면서 건축비가 가파르게 상승 중입니다. 앞으로도 계속 상승할 것으로 예상되는 게 원자재 상승, 인건비 상승으로 올해부터는 더욱 가파르게 증가할 예정입니다. 다음으로 건축 가산비의 경우 테라스, 홈네트워크, 인터넷, 쓰레기 이송 설비 등 부가적으로 공사하는 항목에 대한 건축비로, 이 부분도 자연히 크게 상승할 게 예상됩니다. 일반적으로 분양가 상한제 단지의 신도시의 경우 건축 가산비를 줄이거나 건축비에서 상대적으로 저렴한 자재를 사용하는 방향으로 대응을 합니다. 

 

다음으로 토지비용에 대해 알아보면, 택지 공급가격과 택지비 가산비로 나뉩니다. 택지 공급 가격은 전국 공시지가 상승률이 어마어마하다는 점에서 땅값은 매년 가파르게 오른다는 것을 확인할 수 있습니다. 공시지가는 04년도부터 한 번도 하락 없이 상승했다는 점에서, 부동산 가격이 하락한 적은 있어도 땅값은 불패로 보시면 됩니다. 택지비 가산비는 땅과 관련하여 추가적인 공사비용으로 말뚝박기 공사비, 암석지반 공사비, 방음시설 설치비 등 다양한 항목들이 있습니다. 항목들을 살펴보면 아시겠지만 이 부분도 건축비와 마찬가지로 자재나 인건비 상승에 따라 지속적으로 상승하고 있습니다. 결국 이 내용들을 종합해 분양가 상한제에 따른 앞으로의 분양가를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

건설사의 이익 감소로 아파트 공급이 줄어들고, 분양가는 상승함

 

올해 예정된 둔촌 주공과 래미안 원펜타스(신반포15차)도 분양이 미뤄지고, 서울 아파트 공급은 갈수록 늦어질 전망입니다. 결국 수급에서 차이가 발생해, 서울 신축의 가격은 더욱 상승하고, 경기도권의 신축도 가격이 상승될 전망입니다. 결국 2~3년 전에 지었던 집들이 상태가 좋다는 말이 나올 테고, 현재 분양권 상태인 대규모 택지지구의 물량들이 가성비가 좋다고 판단됩니다. 부동산 가격이 상승할지는 장담할 수 없어도, 분양가가 상승한다는 것은 확정적이니, 신축에 살고 싶으신 분들은 재건축, 재개발을 갖고 기다리시거나, 대규모 택지지구의 분양권을 잡는 게 유리해 보입니다.