지식산업센터 마피 매물도 안 팔려 투자자들 피눈물

팁뚠이 입니다. 다주택자들의 투자처로 19년, 20년부터 광풍이 불던 지식산업센터가 21년부터 불장으로 상승하더니, 현재는 굉장히 수익률이 나오지 않고, 금리가 오르다 보니 마피 매물도 안 팔린다는 기사가 나왔습니다. 저도 최근에 서울권 지식산업센터 분양을 받으려고 문의했는 데, 상상을 초월하는 고분양가로 분양을 한다 해서, 더 이상 메리트가 보이지 않아, 이미 수익성 상품보단 시세차익형으로 넘어간 상태에서도 크게 재미 볼 게 없어 포기하게 되었습니다. 어떻게 된 것인 지 기사 한 번 살펴보겠습니다. 

 

규제 없어 뭉칫돈 몰려. 평당 최고 3000만원 돌파
공급 과잉에 공실 속출. 일부 지역선 투매 현상

 

예상되는 상황이 발생했는 데, 한 번 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

문재인 정부 이후 주택 시장 규제에 따라, 규제에서 자유로운 지식산업센터가 3~4년간 가격 급등

 

지식산업센터는 제조업과 IT 기업에 사무공간을 개인, 법인에 상관없이 사업자 등록증만 제출하면 받을 수 있습니다. 주택과 달리 대출 제한도 없고, 분양가의 70~80%까지 대출을 받을 수 있다 보니, 손쉽게 여러 채를 보유한 분들이 큰 수익을 봤습니다. 성수동 '서울숲 포휴'는 21년 11월 13억 8천만 원에 거래되며, 평당가 3026만 원을 찍었는데, 20년 6월에 평당 1670만 원에 거래된 것과 비교하면 두배 가까이 상승했습니다. 구로, 영등포, 가산 등지에도 매매가가 평당 2천만 원을 넘기 시작했고, 신규 분양하는 서울권 단지들은 2천만 원 중반에서 3천 초반까지 나올 조짐입니다. 

지식산업센터의 장점은 주택 대비 저렴한 평당가

 

지식산업센터의 장점은 같은 지역 내 주택대비 저렴한 평당가에 있다 보니, 시세차익도 누리고, 금리가 낮을 때는 임대료로 수익을 보는 상품이었습니다. 현재는 지식산업센터 금리가 4%대이다 보니 임대료 상승은 그만큼 못 되어서, 오히려 수익은 마이너스인데, 시세차익도 누리기 힘들 수준으로 평당가가 올라왔습니다. 물론 입지적으로 주택급의 평당가는 아니지만 애초에 상품이 다르기 때문에 더 이상 시세차익도 고려하기 어렵습니다. 

 

공급이 넘치면서 입지 경쟁력이 떨어지는 곳은 가격이 하락하고 투매 현상 이어진다.

 

서울권엔 지식산업센터가 지어질 수 있는 곳이, 성수, 문정, 영등포, 가산 정도로 한정되어 있는 데, 인천, 경기 하남과 동탄, 남양주 등 공급이 꾸준히 이어지고 있습니다. 결국 인천 서구 ‘GJ가좌타워 지식산업센터’는 올 초 평당 약 400만 원에 거래됐다. 1년 전 거래 가격인 평당 470만 원에 비해 약 15% 떨어졌습니다. 동탄 또한 2018년 이후부터 꾸준히 공급이 이루어지면서, 입지 좋은 곳만 입주율이 70~80%이고, 조금만 외곽이어도 공실이 넘치게 됩니다. 

 

공급이 넘치는 지역에서는 임대료가 떨어지는 경우도 있음

 

서울 제외 수도권 지산은 프리미엄이나 매매차익보다는 월세 수입을 기대하고 보유하는 수익형 부동산인데, 공급이 많아진 경우 임대를 맞추지 못해, 임대를 어떻게든 맞추기 위해 임대료가 떨어지는 경우도 있습니다. 이 경우 문제가 임대료를 한 번 낮추면 높이는 게 어렵고, 추후 매도 시에도 제 값을 받지 못하는 경우가 많습니다. 또한 금리가 연말까지 계속 증가할 것으로 예상되는 시점에, 현재도 마이너스인데 앞으로도 어려울 것으로 보입니다.

 

정리하면, 현재는 지식산업센터가 너무 과열되다 보니, 정말 신중하게 접근해야 할 시기입니다. 작년 말 광명 GIDC 이후로 뚜렷하게 좋은 상품은 보이지 않습니다. 그나마 구로 생각공장이 시세차익형으로 접근할 법한데, 현재는 지식산업센터는 실제로 입주해서 하시는 분들 제외하고는 추천드리기 어렵습니다. 그중에서도 고르면 좋은 입지에 좋은 곳들이 있을 텐데, 현재는 쉽지 않으니 조심하시는 것을 추천합니다. 새 정부 출범 이후 부동산 정책을 한 번 보는 게 좋을 시점입니다.